十年,房价涨幅超210%%uFF01西安这些年都经历了什么?

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来源:西安楼市情报 发布日期:2020-01-18 18:56 浏览:48次


年末我们做了很多盘点,土拍、房价、开盘、去化率等等几乎均有涉及到,但关于调控政策方面的,却很少。

因为一直以来,西安楼市都是高度政策化的市场,受全国趋势影响很大。

全国房价普遍涨,西安跟着微涨,全国加大政策调控,房价退潮,西安便跟着倒退。而2016年以后,这种局面被打破。

十年,西安房价从4千涨到1.3万

楼市走向政策调控密不可分,我们可以市场的角度来梳理十年来西安楼市的政策调控。

先看下近十年西安房价走势:

西安商品住宅成交价格从2008年的4268元/平米上涨到2019年的13269元/平米,2008年至2019年,商品住宅价格上涨210.9%%uFF01

十年房价走势背后,恰恰反映的是十年政策调控的趋势。

从上图可以清晰的看到:

2008年-2010年,西安房价突破5千大关,这几年的调控关键词,是“救市”、是“利率下调”,是“首付两成”。

2011年-2016年,西安房价始终在6-7千左右浮动,这几年的调控关键词,是“限购”、是“平稳”、是“限购松绑”、是“去库存”。

2016年往后,西安房价进入新一轮大涨,突破万元大关,这几年的调控关键词,是“限购升级”、是“精准调控”、是“稳房价”。

20余次政策调控,2次房价暴涨!

因此,我们可以把西安近十余年可以分为3个大的阶段。

即:第一次房价暴涨、西安开始限购去库存、房价新一轮上涨。

01

第一阶段:2008-2010年

西安房价暴涨,涨幅近50%%u3002

据统计,2009年的房价比2008年的房价涨了24%%uFF0C2010年的房价又比2009年涨了20%%u591A。也就是说,2008年到2010年房价将近上涨了50%%u3002

2008-2010年楼市的调控政策:

2008

楼市低迷,全国"救市"政策相继出台

2008 年,在金融危机影响下,楼市低迷,各地政府"救市"政策相继出台。

西安出台对购房户实行财政补贴,减半缴纳已购公有住房首次上市交易的土地收益金、缓缴和减缴市政配套费,以及出台土地、公积金、税收、金融等一系列优惠政策。

2009

西安楼市快速复苏,量价皆创新高

2009 年在一系列刺激措施和各项楼市优惠政策的推动下,房地产市场快速复苏,价量皆创新高。

2009年的重磅政策包括:

紧急下调1.89个点后接近历史低点的利率,4万亿投资计划,首置或改善性需求首付二成,利率七折优惠,二手房营业税优惠,契税交易税的减免等等。

此外二套房政策的暗中松动、限外令的取消、地方政府的救市也让房地产行业拥有历史上最宽松的政策环境。

2010

全国政策频出,西安加强楼市调控

2010 年我国房地产政策频出,差别化信贷政策空前严厉。

二次调控政策出台之后,各地纷纷推出了限购政策,厦门成为第一批推出限购令的城市。

西安于12 月 2 日,从保障性住房建设、信贷、税收、市场监管、预警等方面再次加强西安楼市调控。

2008到2010年,西安房价突破了均价5千的大关,曲江出现了多个高价盘,个别盘均价甚至达到了12000-15000元/㎡。

在各种救市政策和房企促销的双重刺激下,使得购房者的热情得到充分释放,2010年西安住房成交量甚至超过1000万㎡。

02

第二阶段:2011-2016年5月

西安开始限购,市场低迷,随后限购松绑。

这个阶段,应该算是近十年西安楼市最低迷的几年,2011年2月推出的限购政策,对西安影响重大。

西安房价多年保持平稳,开发商打折促销成常态,去库存成为最首要的任务。

2011-2016年5月的政策调控:

2011

西安颁发限购令,房屋销售明码标价

2011年1月,“新国八条”出台,限购全面铺开。

2011年2月,西安颁发"限购令",其中明确规定:

本市居民限购 2 套房,禁购 3 套以上住房,2 套房贷首付最低 60%%u3002

在价格方面,西安房管局要求商品房严格执行"一房一价"。

2012

西安楼市主基调—“平稳”

随着国家宏观调控的不断深化,各地的楼市成交都不同程度的陷入了谷底,为了支持首置刚需,各地方开始了新一轮的预调微调。

2012年西安也加入微调控行列:

6月份,西安宣布公积金贷款最高额度将提高至60万,特殊情况经审批可提高至70万。

10月份,陕西再出调控新政,要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。

2013

加快普通住房供应,严查违法售房行为

4月18日,西安国五条细则落地:

严格执行差别化税收政策,公布并认真落实住房用地计划,加快普通住房供应,严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。

2014

西安出台一系列政策"松绑"限购

2014年,是房地产市场的改革元年,住建部确立北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个共有产权住房试点城市。

西安出台一系列政策"松绑"限购:

1月,西安调整落户条件。

7月,西安取消60 ㎡以下住房限购。

8月底,西安再出台政策全面取消限购。

2015

首付降至2成,购房可落户

2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合发布政策,对商贷二套和公积金首套二套放松政策免征营业税期限由5年调至2年。

6月,西安发布楼市"新九条",这被称为接二连三放松公积金政策外最为给力的西安救市之举。

"新九条"包括对相关符合条件的群体降低首付至2成以及购房本人及配偶子女可落户等相关政策。

2016

去库存仍为主基调,西安颁布"楼十条"

2016年热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,因城施策严控市场风险,去库存仍为主基调。

西安在去库存的环境下颁布"楼十条",此外,西安下调土地增值税预征率,普通住宅下调至1%%u3002

梳理上面政策我们会发现,2016年以前,西安基本都是跟着全国的脚步走。

2011-2016年是西安从限购到不限购的一个小周期,经历过这个周期的人应该都有一种感觉,西安房价似乎很长一段时间都在6千左右徘徊,让曾经高位站岗的人迟迟不能解套。

此外,土地也被倒手低价处理,房企纷纷甩卖项目,很多没能扛过这个时期的本土房企,从此销声匿迹。

转折点在2016年下半年,品牌开发商进驻,外地炒房团出现,西安利好政策不断...随之,房价也新一轮上涨。

03

第三阶段:2016年5月-至今

西安房价新一轮涨价,楼市回暖。

2016年下半年开始,西安房价进入了新一轮暴涨,均价突破万元大关,2万 、3万 的楼盘也频繁出现,市场一片火热,甚至曾经一度一房难求,这几年西安楼市变化,大家有目共睹。

2016年5月-至今的政策调控:

2017

西安限购升级,备案价制度开启

十九大提出"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。"

2017年,全国各地调控密集出台,"限购、限贷、限售、限价"的四限政策成为房地产调控的主基调。

5月27日,西安商品房销售违规实行记分管理制度。

9月13日,西安发布史上最严限购政策。

9月22日,西安备案价制度开启。

2018

全国掀起新一轮“精准调控”,西安开启摇号时代

2018年3月,全国又掀起了新一轮的"精准调控", 再次收紧房地产调控政策。

3月30日,西安摇号买房时代开启。

6月24日,限购门槛再次提高,二手房由“满二满五”放开至“满二满三”,同时,摇号优先保障刚需家庭。

9月14日,共有产权落地西安。

9月19日,禁止房屋与学校相关联。

10月8日,11部门联合整顿房地产市场,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”。

2019

西安限购再升级,临潼首次纳入限购

6月20日,西安限购再升级,

1、买房更严格,落户且需交一年社保。

2、限购区扩大,临潼纳入限购范围。

12月5日,房屋全销售生命周期评价体系开启。

12月15日,商品房预售资金全部存入专用监管账户,由监管银行进行监管。

在“因城施策”的政策方针下,近几个月有不少城市纷纷出台了放松限购的新政策,似乎让人感觉楼市小阳春又要来了,但是刚刚召开不久的中央经济工作会议又重申了“房住不炒”,再一次明确了政策底线。

2020年,稳房价稳楼市依然是不变的主旋律,在国家大的方针政策调控下,西安自然不会太过冒头。

其实看到这里很多人心中已经有底了,2020年楼市,很大程度上应该是平稳而健康的,房价稳中有涨,购房者心态越来越平稳,对产品越来越挑剔,市场上项目的竞争也更多的是品质的较量。

结语:

对于西安这十年楼市政策调控,你有什么想说的吗?留言区见~

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